Umowy zawierane są w celu opisania wzajemnych oczekiwań, praw i obowiązków, ale także na wypadek ewentualnych nieporozumień czy sporów. Gdy strony na coś się umawiają, zwykle mają dobre intencje, natomiast z czasem interes każdej stron w zakresie: trwania umowy, realizacji jej ustaleń i wzajemnej odpowiedzialności nie zawsze jest taki jak na początku.
Po co zawierać umowę pisemnie, czy nie wystarczy umowa ustna?
Umowy ustne są oczywiście wiążące. Gdy jednak dochodzi do sporu, najczęściej powstaje problem z ustaleniem ich treści. Pamięć jest zawodna, każda ze stron pamięta coś inaczej, a często ich twierdzenia są ze sobą sprzeczne. W takich sytuacjach pomaga właśnie umowa pisemna. Czasami wystarczy do niej zajrzeć i w niej znajdziemy odpowiedź na nasze wątpliwości, a czasami znajdziemy w niej odesłanie do odpowiednich przepisów prawa, które także pomogą w rozwiązaniu sporu. Jak wszystkie umowy tak i umowy najmu są spisywane by rozwiązywać wątpliwości, na przykład kto i jak powinien się w określonej sytuacji zachować. To często pozwala uniknąć sporu, a nawet finalnie postępowania sądowego. Warto także wiedzieć, że czasami przepisy prawa wprost wymagają, by umowa najmu sporządzona została w formie pisemnej, dzięki czemu uzyskamy np. dodatkowe prawa.
Czy można skorzystać z dostępnych wzorów umowy?
W Internecie jest dostępnych wiele wzorów, z których oczywiście można skorzystać. W wielu przypadkach w pełni się sprawdzą. Jednak nie każdy wzór umowy będzie właściwy dla konkretnego najmu. Dostępne są umowy najmu lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Trzeba wybrać właściwy. Jeżeli przepisy prawa dla uzyskania określonych skutków prawnych, np. możliwości skorzystania z szybszej eksmisji niepłacących lokatorów, wymagają określonego typu umowy, konieczne jest, by umowa zawierała takie postanowienia, jakich te przepisy wymagają. Niestety w Internecie znajdujemy różne wzorce umów. Większość zawiera jedynie podstawowe postanowienia, bez takich, które mogą dodatkowo zabezpieczyć strony. Czasami, pomimo nazw sugerujących spełnianie szczególnych warunków przewidzianych dla danego rodzaju umowy najmu, przygotowane są niezgodnie z wymaganiami ustaw.
Co wtedy?
Nie ma umów idealnych, a nawet uniwersalnych. Można jednak zawrzeć w umowie postanowienia, które zabezpieczą najważniejsze interesy stron. Ważne, by prawa i obowiązki były w umowach jasno określone. To pozwala uniknąć straty czasu i pieniędzy na spory sądowe.
Czy i jeśli tak, to dlaczego warto skorzystać z usług prawnika do przygotowania umowy i jakiego?
Tak. Prawnik wskaże jakie przepisy obowiązują dla wybranej formy najmu, które z nich są bezwzględnie wiążące, a które można skutecznie umową zmienić, a także w jaki sposób można zabezpieczyć swoje prawa. Wobec częstych zmian przepisów, prawnik nie tylko pomoże znaleźć te właściwe, ale zna także procedury sądowe i linie orzecznicze, co pomoże w takim przygotowaniu umowy i jej realizacji, by w razie konieczności możliwe było skuteczne dochodzenie praw w sądzie.
Czy strony mogą wpisać do umowy dowolne ustalenia?
Mogą, ale czy będą one miały znaczenie prawne to już inna sprawa. Czasami w ustawach zawarte są postanowienia, których umową nie można zmienić. Będą one wiązały strony niezależnie od tego czy strony mają tego świadomość. Są jednak oczywiście i takie sprawy, które można uregulować wg własnej woli.
Czy umowa może być korzystna tylko dla jednej strony?
Może, ale nie powinna. Nawet w sytuacji, gdy przepisy prawa regulują sytuację stron, pewne postanowienia umów uzależnione są od woli stron i te mogą okazać się niekorzystne. Nikt rozsądny i zamierzający realizować to do czego się zobowiązuje, wyjątkowo niekorzystnej dla siebie umowy zapewne nie zechce podpisać. A jeżeli nawet ktoś taką podpisze, w razie sporu w sądzie to także może okazać się problemem.
Jaka zatem powinna być umowa?
Dopasowana do przedmiotu umowy i woli stron oraz obowiązujących przepisów. Dotyczy to i rodzaju umowy i jej poszczególnych postanowień.
Czy jeśli zawrzemy np. umowę najmu okazjonalnego jesteśmy lepiej chronieni jako Wynajmujący?
Tak, o ile rzeczywiście możemy taką umowę zawrzeć i będzie to istotnie umowa najmu okazjonalnego – będzie spełniać wymogi takiej umowy. Samo nazwanie umowy umową najmu okazjonalnego z pewnością nie wystarczy.
Jakie problemy mogą być szczególnie dotkliwe?
Dla wynajmującego są to głównie problemy z płatnościami, możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy, opuszczeniem lokalu przez najemców po jej zakończeniu, zniszczeniami lokalu i jego wyposażenia. Dla najemców może to być naruszanie miru domowego przez wynajmującego, brak współdziałania w razie awarii instalacji czy wyposażenia lokalu, problemy ze zwrotem kaucji, zmianą wysokości czynszu lub innych opłat, itp.
Czy można się zabezpieczyć przed wszystkimi problemami?
Na pewno nie. Można jednak uczynić dużo, aby wiele problemów nie wystąpiło, a jeśli już wystąpią, by ich rozwiązanie było możliwie proste, szybkie i niedrogie.